My History

최근 본 정보

이전
다음

J KLASSIK

사이드메뉴

유학정보

HOME유학정보유학정보

[숙소] 독일숙소의 일반적인 계약해지  무료 0  


임대차 계약의 해지

임대계약을 해지할 때 반드시 주의할 사항은 계약서상의 해지통보기간의 준수로, 예를 들어 1월 1일자로 계약을 해지하려는 경우

계약서상에 3개월전(법정 해지통보기한; 민법 제573c조)에 통보한다고 규정되어 있다면 전년도 9월30일 또는 10월 셋째 평일까지 집주인에게

반드시 서면으로 통지해야만 한다.

하루 이틀 차이로 한달치 집세를 억울하게 지불하지 않으려면 가장 명심해야 할 사항이라 하겠다 . (*우편으로 계약해지통보를 하는 경우, 수신인확이

가능한 등기 (Einschreiben und Rueckschein)로 보내어 혹 나중에 발생할지도 모르는 해지시한준수에 관한 충돌을 미연에 방지하도록 한다.)

 

계약서상에 별도의 해지가능기한을 약정하는 것은 가능하나, 결코 임차인에게 불리하게(예를 들어 “해지통보기한은 1년으로 한다”) 정할 수 없도록 하고 있다.

 

1 임차인의 예외적 해약권

집주인이 임대물을 계약 시작일 또는 쌍방이 합의한 시점까지 제때에 비워놓지 않았거나, 건강에 현저한 영향을 주는 하자(예를 들어 곰팡이,

단 이때 주의할 사항은 세입자가 집 환기를 제대로 하지 않아서 생긴 경우는 예외)가 있어 더 이상 거주가 불가능할 경우(민법 제544조)

임차인은 법정 해지통보기한을 준수할 필요없이 즉시 계약을 해약할 수 있다.


일반적으로 임차인이 세명의 입주희망자를 임대인에게 소개할 경우 법정해지기간을 지킬 필요가 없다고 알려져 있으나 이는 정설이 아니며

오직 임차인이 갑자기 타도시 또는 외국으로 전출됨으로 인해 신뢰할 만한 입주희망자를소개한 경우에는 가능하다.

 

2 임대인의 예외적 해약권

임차인이 해지를 하는 경우에는 해지사유를 밝힐 필요가 전혀 없이 “모년 모월 모일 자로 계약을 해지한다”라고 서면으로 통보하면 되나,

만일 집주인이 계약의 해지를 원할 경우에는 민법 제564조에 규정된 아래와 같은 특별한 사유에 해당하는 경우에만 가능하다.

 

① 임차인이 계약서상의 의무를 현저히 태만히 한 경우로 예를 들어, 임대료를 수차례에 걸쳐 약정일보다 늦게 지불하였거나 2개월에 상당하는 액수가 미지불중인 경우, 또는 밤중에 자주 소란을 피어 주택내 준수규정중의 하나인 절대정숙시간을 지키지 않은 경우이다.

 

② 집주인이 직접 사용하거나 또는 자신의 친인척에게 임대하려는 경우

 

③ 임대물이 낡아 시장성이 떨어져 경제적으로 손실을 가져옴으로 인해 보수, 재개발을 목적으로 하는 경우 등이 이에 속한다.

 

만일 임대료를 인상하기 위해서나 또는 세입자들을 내보낸 후 단독주택으로 변경하여 팔려는 목적으로 해지하는 것은 정당한 사유에 해당하지 않는다

그러나 1인용 아파트를 계약한 세입자가 수개월에 걸쳐 6인 이상의 친인척과 함께 동거하며 집주인의 요청에도 불구하고 이를 무시하는 경우에는

임차인이 계약서상의 주거용도를 불법적으로 사용한 것이 되어(민법 제533조) 임차인과의 계약을 해약할 수 있다. 

또한 임차인의 본 임대물이 아닌 창고나 지하실 같은 부속공간들을 임대용 공간으로 증축하고자 하는 경우 이 부분만 별도로 해약할 수 있다.

 

3 해약에 관련한 임차인의 보호

건물의 매각 등으로 인해 임대인이 변경되었다하더라도 전 임대인과의 계약관계는 그대로 유지되며 새 임대인은 전 임대인의 의무를

그대로 이행하여야만 한다(민법 제566조). 즉, 새 임대인이라도 전 임대인과 동일한 해약권을 가지게 되므로 일방적으로 임대계약을 해지할 수 없다.

이밖에도 임대인이 정당한 해약사유를 근거로 해지통보를 하였더라도 상당한 기한내에 적합한 주거지를 찾을 수 없거나(민법 제574조),

임차인이 고령이거나 장애자, 산달이 가까운 임산부 또는 중병을 앓고 있을 경우에는 서면으로 이의를 제기할 수 있으나 해지일로부터

2개월전까지는 제출하여야만 한다.

 

그러나 학생기숙사에 살고 있거나 짧은 기간동안 임시로 집을 빌린 경우, 또는 가구가 비치된 방 하나만을 임차한 

경우에는 이러한 임차인의 해지보호권이 적용되지 않는다.

 

4 미장수리 (Schoenheitsreparatur)

미장수리에 관한 책임은 연방민법 제536조(“임대인은 계약에 따라 사용이 적합한 상태로 임대물을 임차하고 또한임대기간동안 이러한 상태를

유지하도록 한다”)에 따라 전적으로 임대인이 부담한다. 따라서 벽지가 일어나 벽을 새로 칠해야 하는 상황이라면 법적으로 임대인이 이에 대한

책임을 져야만 하는 것이다.

 

그러나 임대계약시 미장수리는 기본적으로 세입자가 담당한다는 내용을 약정하였고 계약서의 형식상 하자없이 체결되었을 경우에는 이 계약이

유효하게 되므로 독일에서는 대개의 경우 계약서상의 이러한 별도의 약정을 삽입하여 임차인이 미장수리에 관한 책임을 지도록 하고 있다.

 

문구점에서 구입이 가능한 ‘계약서 양식’에는 “미장수리에 관한 책임은 임대인/임차인이 부담한다”라고 되어 있어 둘 중 하나를 선택하도록 되어 있는데

만일 계약체결시 이를 체크하지 않았다면 민법에 규정된 대로 임대인이 책임을 지게 된다.

미장수리에 속하는 내용을 계약서상에 따로 정하여 놓지 않을 경우에는 기본벽지 바르기, 벽과 천장의 페인트칠이나 회칠, 바닥칠(양탄자나

나무바닥의 경우에는 예외), 히터 파이프와 주택내부의 문들, 창문과 대문의 안쪽면 칠하기가 해당된다.

집주인이 만일 “소소한 수리”(깨진 유리창 갈기, 문 열쇠고리에 기름칠하기, 수도꼭지 갈기 등)도 임차인에게 시키려면 여기에 관해서는 따로 계약서상에 약정을 해야 한다.

세입자가 이사 나갈 때 미장수리를 하도록 계약서에 정하여 놓은 경우에는 반드시 준수하여야 하지만 그렇지 않은경우에는 임대인이 수리를 부담한다.

 

페인트칠의 경험이 있거나 경비를 절감하기 위해 세입자가 직접 미장수리를 할 경우 특히 주의할 사항은 페인트가 마르고 난 후에 얼룩이 보여서는

안된다는 것과 창틀이나 히터의 페인트칠도 바닥이나 유리창 등의 다른 부분에 번지지 않고 깨끗하게 칠해져야만 한다는 것이다.

세입자가 미장수리를 했을 경우 반드시 집주인이나 집주인의 위임을 받은 관리사무소의 직원과 함께 집의 상태를 점검할 약속날자를 정하고

집주인이 수리내용에 대해 이의를 제시하지 않으면 일정 기간이 지난 후 보증금 전액을 돌려받게 된다.

 

만일 세입자가 집수리를 하지 않고 이사를 나갔더라도 집주인은 자기 마음대로 사람을 불러 수리를 맡기고 그 비용을 세입자가 내도록 할 수는 없으나

수리가 필요한 내용을 적어 적당한 기한(통상 14일이내)까지 세입자가 이행하도록 편지를 발송하되 만일, 이 기한내에 수리를 마치지 않을 경우에는

직접 전문가를 써서 수리를 하고 그 비용을 세입자가 부담하도록 하겠다는 통보를 했을 경우에는 가능하다.

 

5 부대비용의 정산

임대계약을 해지하여 미장수리의 검사도 마치고 열쇠도 반납하였다고 해도 아직 남은 문제가 있는데 바로 부대비용의 정산이다. 

부대비용이란 전년에 점검한 수도, 난방사용량, 토지세, 오물세 등을 평균내어 올해의 순수집세에 예상사용비를 미리 지불하는 방식으로

집세를 내는 것이므로 세입자가 이사를 나가기 전까지 낸 집세는 실은 전년도의 평균치 부대비용이므로 후년 부대비용 정산후 세입자가 산 기간동안

추가적으로 사용한 비용에 대해서는 지불할 책임이 있다.

 

<출처 : 대한민국 영사관>

정보를 보시려면 로그인을 하셔야 합니다.